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三年亏损14亿的青客公寓 拿什么争抢长租公寓海外上市第一股

2019-11-22 17:02:09  

美国的华尔街真的像传说中那样充满黄金吗?

最近,青科公寓向美国证券交易委员会(sec)提交了首次公开募股申请。

根据招股说明书,青科公寓计划在纳斯达克上市,交易代码为“qk”,并计划筹资1.5亿美元。摩根士丹利和中国国际金融公司将共同担任此次ipo的承销商。

为筹集资金,青科公寓首次公开发行募集的资金将用于扩大所覆盖的公寓和房间数量,投资于技术和基础设施,并用于一般运营目的。截至2018年12月31日,青科公寓在6个城市拥有91,234间客房,复合年增长率为114.4%。

调查数据显示,清客公寓于2012年在上海成立,拥有1000多名员工、近70个服务中心和5万多间客房。青科公寓(Qingke Plant)主要从事租赁白领公寓和提供物业管理,包括房屋销售和租赁代理、房屋信托、家用电器和家具租赁、互联网二级增值电信服务。

如果青科公寓这次能够上市,在蛋壳公寓和免费公寓相继在美国上市后,它将占据国内外普通公寓的第一份额。

然而,青科公寓上市会这么容易吗?

14亿元的巨大损失

近年来,青科公寓的收入增长迅速,但并没有改变亏损的命运。

招股说明书显示,截至2018年6月30日和2019年6月30日的前9个月,净利润分别为5.93亿元和8.999亿元,但净亏损分别为3.24亿元和3.73亿元,同比增长约15%。

此外,2017年至2018年,青科公寓净收入分别为5.23亿元和8.9亿元,同比增长70.3%。净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。

也就是说,仅仅在两年多的时间里,青科公寓就损失了14亿元。从具体原因来看,它只不过是在早期阶段扩大市场,而不考虑营销成本。

招股说明书显示,截至2019年6月30日,清客公寓每个房间的月平均租金为1149元,打折后为1075元,打折后平均租金利差为25.1%和20%。因此,青科公寓每个房间的月租金差额最多不超过290元。清客公寓的运营覆盖了6个城市共97621间客房,这意味着清客公寓在2018年每间租赁房损失3800元,每间损失5180元。

此外,清客公寓回头客很少,后续由于业主原因租金也不高。截至2019年6月30日的前三个季度,青科公寓与其租户之间的平均合同期限仅为11.7个月,其中47.3%选择在合同到期前收回租金,只有5.1%选择续租。

可以看出,选择列出目前的青科公寓也是被迫的。方东东创始人李权表示,企业严重依赖现金流。进入首都冬季后,融资变得越来越困难和昂贵。只有上市,他们才能获得新一轮资金和弹药。其次,向企业注资的最后期限即将到来,对回报的需求正在推动企业上市。第三,蛋壳和上市的消息将给青科公寓带来巨大压力。第三大青科公寓必须先上市,才能在未来的租赁市场获得机会。

债务危机

在亏损的情况下,青科公寓的债务问题表现得更糟。

根据招股说明书,截至2018年9月30日,未偿短期债务为1.32亿元,长期债务为1.655亿元。然而,青科公寓账户中的现金及等价物为1.038亿元,其中有限现金为1500万元。青科公寓已经在努力偿还短期债务。

此外,青科公寓总资产为20.3亿元,负债高达27亿元,资产负债率高达133%,意味着“资不抵债”。

此外,就现金流而言,青科公寓账户的资金恐怕不足以支撑一年。截至2019年6月30日,青科公寓的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元,但2018年青科公寓亏损近5亿元。

这一次,青科公寓选择上市,这在一定程度上也反映了巨大的债务和财务压力。然而,在上市和融资的背后,青科公寓实际上是为了缓解债务压力,防止资本链断裂。

“租金贷款模式”是瓶颈

“出租女佣”在青科公寓的角色越来越难了。

租赁贷款模式是长期租赁公寓运营中非常常见的模式。以前,信用卡是直接使用的。房客完成信用卡后,一年的所有钱都被直接抹掉了,然后顾客每个月都把钱还给银行。然后公寓业主可以得到一年的租金,有些公寓甚至会刷掉两年的资本,因为涉及的资本相对较大,这可能会增加资本风险。

目前,青科公寓的主要收入来源是租赁贷款资金。招股说明书显示,截至2019年6月底,青科公寓65.2%的租户已采用租赁贷款,贷款本金未偿还8.726亿元。即使全部都是以半年的预付租金为基础计算的,青科公寓的平均月租金约为1100元,青科公寓预付的租金金额接近5亿元。根据招股说明书披露的数据,截至2019年6月底,青科公寓的预付租金总额为7.9亿元。

此外,青科公寓与11家金融机构合作提供租赁贷款。公司与租户之间的租赁期限通常为26个月,其中大部分为12个月。截至今天,青科公寓提供的租金的63.1%是通过这些分期贷款支付的。

然而,业内一些专业人士认为,在租赁贷款模式下,对贷款没有任何需求的租户实际上是在出售自己的信贷,以帮助长期租赁公寓公司筹集资金,一旦资本链断裂,租户和房东就会陷入“呼天唤地、呼天唤地”的境地。

面对巨额亏损和债务,青科公寓能否在美国上市仍然值得市场期待。

本文来源于gplp。

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